Недобудови на українському ринку нерухомості: виклики і рішення

Недобудови є однією із найбільших проблем вітчизняного ринку нерухомості. Станом на 2020 рік в Україні було близько 150 недобудованих об'єктів. «Більшість квартир у цих незавершених будівлях частково або навіть повністю оплачені», — підкреслює директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук. Кожне із заморожених будівництв приховує історію економічної кризи, шахрайства або банкрутства із боку девелопера та серйозних фінансових втрат для інвесторів. 

Однією з причин такої розповсюдженості проблеми недобудов є відсутність закріпленого в українському законодавстві порядку регулювання таких об’єктів та навіть визначення самого поняття. У загальному, під словом недобудова мають на увазі об’єкт будівництва, який споруджували згідно з відповідним дозволом і затвердженим планом, але так і не здали в експлуатацію. Цікаво, що у багатьох державах — Єгипет, Турція, Кіпр — забудовникам вигідно не завершувати будівництво, адже до введення в експлуатацію житло не обкладається податками. Тому в цих державах багато заселених, але формально недобудованих будинків. Однак у більшості європейських країн з проблемою недобудов борються на законодавчому рівні — так, у Франції покупець отримує право власності на житло ще на початковому етапі будівництва, а обов’язкове страхування нерухомості покриває будь-які ризики. 

Україна також активно працює над розв’язанням проблеми недобудов. Наприклад, не так давно Верховна Рада ухвалила в першому читанні законопроєкт про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. Ця ініціатива створює правові механізми для гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості. Відтепер клієнт отримує статус покупця, а не інвестора з ризиками, а тому набагато краще представлений у правовому полі й отримує гарантії захисту своїх прав у разі недобудови. Крім того, у Кабміні ініціювали проведення інвентаризації недобудованих об’єктів, термін здачі яких в експлуатацію затягнувся більш як на два роки. Реєстр має стати інструментом контролю, який дозволить оцінити кількість і стан незавершених комплексів і допоможе якомога ефективніше вирішити кожен кейс. Однак власник інвестиційно-будівельної компанії «Фенікс Груп» Назар Бенч висловив сумніви щодо дієвості такого рішення. На його думку, реєстр може виконувати лише інформаційну функцію і є відкритим до маніпуляцій з боку влади, а аудиту недобудованих об’єктів може бути необ’єктивним чи неякісним. 

Звичайно, найкращим способом боротьби з недобудовами є запобігання. Але що робити із уже існуючими незавершеними об’єктами? Існує декілька варіантів: покупці об’єднуються і запрошують підрядника закінчити будівництво. Однак цей спосіб вимагає великої організованості і залученості мешканців, у тому числі і фінансової. Також влада може допомогти забудовнику і надати фінансову допомогу чи пільги, проте такі випадки досить рідкісні. Тож найчастіше за недобудовані комплекси беруться сторонні забудовники, які завершують будівництво і вводять об’єкт в експлуатацію. 

Миколаївський девелопер N-Invest спеціалізується на роботі із незавершеними комплексами, і перетворює давно закинуті будівлі на сучасні житлові комплекси, які відповідають всім вимогам безпеки та комфорту. Наприклад, у житловому комплексі Олімп N-Invest провели усі комунікації, здійснили капітальний ремонт даху, облагородили територію і ввели в експлуатацію всі 4 секції. Зараз у роботі знаходяться також житловий комплекс Central House, а Центральний був нещодавно введений в експлуатацію. Він став першим у Миколаєві багатоквартирним житловим будинком з індивідуальним електроопаленням. Більше 10 років інвестори чекали, поки хтось візьметься за покинуті попереднім забудовником об’єкти. 

Проблема з недобудовами — це серйозна загроза для потенційних покупців житла і для міського ландшафту, який спотворюють закинуті будівлі. Однак спільними зусиллями закону, який повинен ретельніше регулювати взаємини інвесторів та забудовників, і відповідальних девелоперів кількість недобудов можна мінімізувати.